逼仄、拥挤、衰败……是的，用这些词来描述改造之前的南池子是准确的，不过并不全面，因为与这种情形共存着的，还有那古老而悠长的历史。
记得去年初夏的一天，夕阳在南池子的树梢上闪动着，我行走在这里已写满“拆”字的胡同与院落之中，探寻着一个从元大都开始已生长了700多年的古都的印记。
一个从表面上看去已被埋了半截的院子强烈地吸引着我，下台阶十几步，我步入其中，仿佛被送回到尘封已久的时空之中，脚下分明是那年代已古的地层，这使我骤然沉入到对历史的狂想之中……
这样的感受两年前我在
河北正定的
开元寺已有过体验。那一次我是去寻找1933年梁思成发现的五代遗构
正定文庙，途经开元寺时眼角闪出一个唐代屋宇的形象，可当时并不经心。看完
文庙之后，折回来入开元寺山门，下台阶数米之深，便被震撼。打开梁思成的调查报告，方知刚才得见一角的开元寺钟楼，其内部及下层雄大的斗拱已表明了它的唐代身份。原来，我是站在唐代的地面上欣赏着一个唐代的原构啊！
而在南池子呢？在那个下台阶十几步深的院落里，我已能感到历史正活在我的周围，虽然院落内的房屋已呈衰态，但相信它仍存有其生命原始的痕迹，民居建筑“偷梁换柱”般地兴替，原本就是一个“遗传”的过程……
我陡然起了精神，开始四处寻找。你看，这个院子下台阶浅一些，年代可能要近一些；那个院子下台阶深一些，年代可能又要早一些……
就在这浅一脚深一脚之际，我又看到了许许多多的“门道”：那个大门是过去普通百姓的如意门，那个大门是以往商贾爱用的蛮子门，那个大门是标识着古代官人身份的金柱门，那个有趣的“中西合璧”，则是一个典型的民国门脸……门槛之上，憨态可掬的门墩儿，满载着岁月的沧桑；门簪之上，镌刻着的“平安”二字，是先人们对美好生活的寄望。
这就是胡同，在看似千篇一律之中又蕴藏着千变万化，而这一切的变化，分明是一部光阴演进的历史。是的，这部历史已积满厚厚的尘埃了。但是，掸去尘埃，修复故有的院落，历史不仍是栩栩如生的吗？
留下文化名城的“年轮”
在这次探访之后，对南池子的大规模改造开始了。最初的方案是，在总计约200个院落之中，对9处予以保留，其余通过土地重组的方式进行改建，加宽原有的胡同街巷，在保护区中心地带建设2.9万平方米的二层单元式仿古楼房，周边建设约1万平方米的四合院商品房。这样的做法一度引起很大的争议，后来被保留的院落增加到31个，但其余的仍是被夷为平地。
工程告竣之时，我再次来到这里，已无法找到那个被埋了半截的老院子了。在工程部门提供的材料里有这样的表述：大量低洼院，最多的要下十几步台阶才能到大院内，由于低洼院集中，每年都是防汛的重点。
这确是实情，因为妨碍了人们的生活，这些低洼院被消灭了。而我却有一种沉沉的失落感。是的，民生问题是不容疏忽的，工程部门对这类问题的重视是值得尊敬的。但是，为了留存更多的历史信息，能不能设计一套适应历史文化保护区的基础设施系统呢？欧洲的一些古城，为消防的需要，甚至专门设计了可进入小胡同的消防车辆，这样的态度是不是值得借鉴的呢？
北京旧城是历经元、明、清各个时期发展而来的，胡同内分布着大量不同时期、不同地层的院落。经考古调查证实，旧城内长安街以北至北二环地区，除了紫禁城及其邻近区域在明朝初期经历过大规模改造外，其余城区仍保留着元大都的街巷胡同格局，这是必须予以重视并加以保护的。胡同之内的四合院住宅，数百年来又多是渐进式地发展的，虽时有翻建或改建，但在院落格局等方面仍多留有较古的特征。因此，不同地层的院落实为历史文化名城的“年轮”，保留它们，就能够让人们真实地触摸到一个街区以及一个城市的成长历程。
此外，南池子工程掘土很深，这个地区在元、明、清时期均有重要建筑存在，而目前对元代建筑的情况还不太清楚，因此，结合地下考古是十分必要的。但在工程部门提供的汇报材料中，人们尚未看到这方面的内容，只是从居民那里得知，在挖普渡寺之前的地下车库时，曾掘出很大面积的坚硬之物，疑为三合土，后来施工机械进行粉碎时，竟引起剧烈震动，以致邻近的建筑出现裂纹，电线杆斜倚到房子上。这些地下之物是什么？我们期待着科学的报告。
守住最后的“防线”
还是回到那个老话题：对南池子或是一个历史文化保护区应该怎样保护？这个话题几乎伴随着南池子工程的始终。前段时间，工程部门披露了一些学术界人士的肯定性意见，似乎对这个问题已有定论了。可后来，一些见诸报端的文章及专家学者的建议，使我们看到了学术界人士的另一种姿态。
对北京旧城的改造曾有多种模式，与那些建高楼大厦的方式相比，南池子无疑是前进了，因为它注重了与故宫景观的协调。但是，这毕竟是北京历史文化保护区中率先进行修缮改建的试点，是吃螃蟹的一个，它的经验又可能在其他的地方予以推广，人们自然会对此寄予厚望并评头论足，因此，理性地对待由南池子引发的争论是必要的，正如舒乙先生所言：“南池子改造的最大的‘得’是提供了一次认真讨论如何保护和利用北京古都的机会。”
从某种程度上说，这可能是最后的机会了，因为近些年，随着旧城改造的加速，大量的胡同、四合院已被拆毁，北京市在旧城内划定的历史文化保护区仅占旧城面积的21％，这无疑是最后的防线，如果这还守不住，保护历史文化名城的口号我们还能喊多久呢？
对历史文化保护区内房屋的修缮和改建，北京市政府曾于2001年11月19日出台
试行办法，其中提出，“要充分动员房屋产权人和承租人参与修缮和改建”，“修缮、
改建的原则是保护为主”，“按院落确定修缮、改建或拆除方案”，“居民应按规划要
求拆除院落内的违章建筑，对住房进行修缮或改建”，“在改建房屋时，应优先保证没有厨房、卫生间的住户建设厨房、卫生间”。以这样的精神来理解，对历史文化保护区的保护就应该是以居民为主体，以院落单位为基础，拆除那些私搭乱建的违章建筑，按四合院故有的面貌予以修缮，内部设施可以现代化。这就从根本上排斥了那种大拆大建的房地产开发方式。
应该说，政府作出的这项决定是有着充分依据的。南池子就有一户居民前几年自己投资建设了化粪池，增设了4个卫生间，平均每个卫生间的投资仅2000多元，这正是一般居民能够承受的。可见，依靠居民而不是开发商的力量，是可行的。
激发居民自助的热情
然而，在现实中，许多居民看上去似乎缺乏自我改善居住条件的热情，似乎更期待着政府部门的“恩赐”，这是为什么呢？南池子的一位居民是这样解释的：住公房的人不修房子，是因为这是房管部门管的事；住私房的人不修房子，是因为怕自己修了，过几天就被拆了。所以，只能等政策。
看来，要弄清这个问题，就不能不对长期以来我们执行的住宅政策予以审视了。解放以来，对旧城内的四合院住宅，政府部门基本上采取的是包下来的做法，同时，在急于进行大规模旧城改造的思想支配下，传统四合院居住区被列入拆除的对象，又使得房管部门和居民普遍忽视对建筑物的维修与保养，导致破旧危房面积不断增加。
经过1958年对城市私有出租房屋进行的社会主义改造，以及上世纪六七十年代的“文化大革命”，四合院被挤入大量人口，许多单位或居民在四合院空地上搭建平房或增建简易楼房，结果，四合院逐渐成了大杂院，危房也大幅度增加。1974年的一次大雨竟然导致旧城房屋倒塌4000多间，可见当时危房问题的严重程度。
据文献记载，解放初期，北京旧城内共有房屋1700多万平方米，其中住宅1100万平方米，绝大多数为平房。当时危房只有80多万平方米，仅占房屋总量的5％左右。而到了1990年，根据房管部门的统计，旧城内平房总量为2142万平方米，其中危房1012万平方米，占平房总量的50％左右。
危房大幅度增加固然有复杂的历史原因，但它也从另一个层面表明，对住宅的修缮是政府部门难以完全包死的，即使铆足了财力来干，这样的投入也不是经济的，因为只要房屋的产权能够落实到个人，私有房屋的权利能够得到尊重，公平公正的房屋交易秩序能够得到建立，那些危破的房屋自然能够得到产权人的修缮，并在市场交换的过程中得到自然的净化与康复。
问题的核心是产权
地处北国边陲的
黑龙江
鹤岗近些年就在这方面作出了成功的探索。
这个城市在建立了有序的房屋交易市场的同时，实行住房的完全商品化，将市属、企属公房全部卖给职工个人，就连简陋的平房，哪怕作价一二百元，也出售。有人质疑：是不是卖得太便宜了？是不是国有资产流失了？可决策部门一算账：出售了公房，全市每年就少支出公房维修费1200万元，另外还回收资金3.4亿元。这一省一收所得款项，正可投入到新的住宅建设之中，一解资金紧张之急。而从居民的角度来看，由于房屋是自己的了，就可以放心大胆地修缮了，如果自己不愿住，还可售旧购新，加入到新房的消费队伍中去。实践证明，这样的危改方式，不但是有效的，而且对经济的增长也是有益的。
类似的经验是否值得借鉴到北京的危改工作当中呢？北京市规划委员会总规划师朱嘉广对此予以肯定，他认为：“过去北京大量的传统建筑历经数百年存在还保持一种基本完好的状态，其根本原因在于它的产权是私有的。解放以后产权制度、住房政策的反复变化，使得各方的权益和责任不清。大量的公有住房由于房租很低，房管部门不能保证其基本条件的维护，更谈不上住房条件的改善和建筑风貌的保护。即使是私房主，由于其基本权益得不到保障，也谈不上对房屋的维护，因为不知何时，一旦有个开发项目，其房屋就可能会被拆迁，房主自然无心去维修房屋。另外，还有一些出租的私房，由于出租的对象、承租人应付的租金往往由政府指定，私房主自然也就没有义务和能力承担维修和维护的责任。上述情况无疑加速了四合院状况的不断恶化。”
他提出：“房屋质量恶化、居住人口膨胀和条件改善、风貌保护之间的矛盾虽然是复杂的，但也并非不能解决，推行产权的私有化，实现居民自主地交换并维护和改造房屋，就是解决问题的一个重要方法和关键环节。在这个过程中，政府还有责任做好两件事情，一是根据财力安排基础设施改造的计划，二是制定对房屋传统风貌加以维护、修缮和改建的技术标准及相应的补贴政策。总之，要使‘危改’和‘保护’工作双赢，实现良性循环，产权问题是个关键。”
天安门
地坛
钟楼
鼓楼
首都博物馆