观光胜地二次开发的取向

　　高水准休闲度假地的配置功能
 
　　长期以来，在我国形成了张家界、黄山、泰山等一大批国际、国内旅游的观光胜地，它们都拥有高品位的世界级的旅游资源，呈现出游客人次的连续性高速增长，跻身于一线目的地和热点地区。
 
　　然而，它们的旅游发展总体上依然停留在观光旅游和团队旅游以数量型扩张为标志的低层次阶段。有的入境游客人均消费额仍低于期望值，有韵单一国别客源占极大的比重，国内散客市场与自驾车市场的需求服务远未成形，旅游本土文化的深度开发和高标准的娱乐夜生活更显苍白。诸多特征都表明了旅游初始发展的粗放、脆弱和失衡制约。
 
　　尽管这些城市和景区作为世界级旅游观光胜地的定位在今后很长时期内都不会改变，但是观光目的地和观光产品终究要由低级向高级发展，观光与休闲度假的双向渗透和互补势在必行，先进水平的观光主景区也需要配置休闲度假的体验功能和服务基地。
 
　　正因为如此，这些观光胜地的市委、市政府在规划“十一五”期间的旅游产业建设之际，纷纷提出了加速“三个转变”的新战略，即旅游产品从单一观光向观光、休闲、度假转变，旅游产业从数量扩张向数量、质量、效益并重转变，旅游品牌从国内旅游目的地向国际施游目的地转变。当地都要求突出生态旅游主题，借助世界遗产、世界地质公园等品牌，打造新的生态旅游经典景区。
 
　　很明显，目前观光胜地最缺乏、最需要的就是高标准的国际、国内休闲度假旅游区域，就是环境和服务特色鲜明的生态旅游、文化旅游产品基地。引人注目的是，它们的主景区由于环保和用地限制已无解决此类需求的空间。
 
　　观光胜地最缺乏、最需要的东西，也正是在它们主景区相连、相邻的广大城乡有希望找到的东西。休闲度假资源强调环境，强调民俗，与观光资源有巨大的差异。这些主景区的周围往往不乏水环境和森林环境清美幽静、民居和民俗古朴淳厚的乡野村镇，交通可进入性也今非昔比。如果能够发现温泉、湖泊(或水库)、古村落、非物质文化遗产等则更为理想。资源对接，功能互补，就能使新建休闲度假地最大限度地利用观光胜地既有的客源市场和无形资产，迅速切入以主景区为核心的旅游圈形成新的亮点。
 
　　因此，观光胜地的周边城乡与主景区的关联度亦可称之为分工程度。关联度或谓分工程度越高，需求和效益的前景就越是可观。以此为开发背景的新建休闲度假地不仅能够获得政府的支持，而且能够以高起点瓜分到主体市场的份额。反之，希望此类度假地置身在外独自发展，或者以低成本满足于低水准的发展都是莫大的资源浪费。
 
　　因此，观光胜地在距离市区或主景区不远的区位上开发新的高水准的休闲度假地，不是重点偏移，不是分散精力，而是提升逗留型、过夜型产品和有效消费、综合消费，等同于宏观结构意义上的二次开发，完全有可能开发出颇具价值和非常成功的东西。
 
　　二次开发的新战略新主题
 
　　观光胜地二次开发的核心目标，是建成高标准的国际、国内休闲度假旅游区域，建成环境和服务特色鲜明的生态旅游、文化旅游产品基地。
 
　　围绕这一目标，应对总体发展战略进行调整重构。
 
　　在市场战略方面，不以国内客源市场尤其是低素质的传统观光市场单一定位，而是以国际、国内客源市场作为双主体并行定位。具体的接待导向是，争取入境游客从机场直接入住休闲度假地，或在主景区观光后来此休憩、放松、体验、消费。国内游客以周边大城市及观光胜地自身的散客市场、自驾车市场为重点，兼顾会务和其他商务市场。这些国内客源将有较长的逗留时间、较高的过夜率和复游率。消费素质可观、季节平衡功能强劲的国内外银发市场、女性市场、追星族市场、婚庆市场、医疗保健市场、奖励市场等等更加值得关注并进行个性化的开发。
 
　　在产品战略方面，休闲度假地要以主景区的升级配套产品定位，突出原生态、本土化、静态与动态兼备、时尚与怀旧相济的独立特色，创建当地从未有过的优美度假环境和休闲吸引物。要拒绝“近距离模仿、小范围雷同”，防止类似溶洞、民俗村和漂流线路的重复开发，避免成为档次不高、质量较低的外围景点和项目。休闲度假地不靠常态的居家休闲活动或一般农家乐活动支撑，而是开发高雅、新潮的国际流行度假活动；湖畔静养，水上娱乐，山野徒步，森林浴，野餐，露天吧，湿地观鸟，垂钓，观天象，汽车露营，登山攀岩，定向越野，山地自行车，划船、翼伞滑翔，探洞，太极拳，瑜伽，舍宾会所，高尔夫俱乐部，体检，健身，理疗，中医药保健，人造温泉和水疗，袖珍主题公园，湖鲜美食专业村，民俗主题小镇等等，都是与主景区错位而又高于主景区的独特性卖点。这类新景区并不排斥观光概念，而是在关键节点部署吸引物和观景台，配以服务设施，始终将观光与休闲功能复合。
 
　　正由于上述供需结构的崭新性质，要求休闲度假地推出超越常规度假区、度假村的形象战略。现今几乎处处都打出了民俗文化的大旗，“生，态度假”几个字也早已在所有景区的营销中泛滥成灾。主题形象显然不应该浅表地、机械地停留在直观的民俗文化和生态度假概念上，而是要对周边竞争环境进行比较分析，向更深、更新、更活的层次开掘，从资源特征、市场导向和产品差异性中提炼出自身的核心竞争优势，具体阐明“究竟是什么样的独特主题”。
 
　　举例其一，如果在休闲度假地用活文史典故或传奇，演绎当地的天象或地貌，推衍天造地设的巨大山水形胜图，解说乾坤真气、阴阳之道，在生态体系中开合运转，“和谐”、“平衡”的一统原理，足以令游客惊叹感悟，争相体验和祈愿。
 
　　举例其二，休闲度假地毫无上业污染和都市污染的环境，极高的森林覆盖率和新鲜空气中负离子浓度，以及幽雅宁静的氛围、和睦淳朴的人缘、丰富多样的物产，都显示出“健康和养生”命题在休闲度假旅游中最高的资源针对性和利用率。
 
　　由此，追求“生命之树常青”的“和谐”、“平衡”或“健康”、“养生”将是休闲度假地非常理想的主题形象，这类形象紧扣高雅、新潮的国际流行度假观念，耦合市场战略和产品战略，与观光胜地主景区形成鲜明的错位和对比，并使生态度假和民俗文化两大支撑点获得诠释与运用，还可将产品雷同和供过于求的市场风险缩至最小。诚然，这只是二次开发博取较大市场感应的例子而已。
 
　　休闲度假地的布局与分期
 
　　观光胜地开发休闲度假区域的空间布局，应当依托于主景区运作的通盘规划，特别需要部署在未来打通延伸线环路的战略中点。如果能以水上游线串联起各大精彩节点，呈现出不同特色的高潮则更入佳境。
 
　　休闲度假地自身可取双层旅游交通环路，即以环河(或环湖)绿荫徒步小径或栈道构成的内环，以环保车、自行车绕山(或绕湖)通廊构成的外环，中间由多座富含地方特色的桥梁和多个旅游码头组成回环曲折、高低错落的旅游网络。
 
　　休闲度假地按功能和风格划分的主体区域，即以游客休闲中心(含度假酒店和经济型旅馆)、民俗主题村镇(含美食专业村)等为标志组合而成的中央片区、以袖珍型主题公园(含经济型旅馆)、观景台、高尔夫球场等组合而成的外围片区，以汽车旅馆、景观房地产等组合而成的外围片区，它们分别由内线水路及外线公路连结，是游客集散、逗留和消费的基地。
 
　　关于休闲度假地的建设分期，集约化、渐进型、滚动式开发是明智之举。
 
　　交通设施先行，首当其冲的是景区接口公路、大桥、旅游专用码头的兴建和环保车船的定制。紧接着是星级度假酒店以及汽车旅馆的筹建。民俗主题村镇可从美食专业村起步。景区几大人口、观景台和环湖徒步小径、环保车及自行车通廊的整修同步推进。以上即为第一期优先工程。
 
　　民俗主题村镇的主体工程、多种环境景观、袖珍型主题公园、高尔夫球场和经济型旅馆可列为第二期的重点项目。
 
　　主题村镇的最终形成、中央片区游客休闲中心的完善以及多处景观房地产的投产可作为第三期重点项目。