昨日，地处钱江新城的滨江·城市之星大户型酒店式公寓开盘，推出154套房源，均价33000元/平方米，当天即预定出8成。除去城市之星的口碑传播、滨江集团的品牌优势不谈，酒店式公寓项目的市场关注度认可程度也在其中起到了重要作用。

昨日，地处钱江新城的滨江·城市之星大户型酒店式公寓开盘，推出154套房源，均价33000元/平方米，当天即预定出8成。除去城市之星的口碑传播、滨江集团的品牌优势不谈，酒店式公寓项目的市场关注度认可程度也在其中起到了重要作用。

新政出台后，由于住宅市场受“限购令”影响，商业地产项目备受关注。而在酒店式公寓、商铺、写字楼三大重要类型中，酒店式公寓由于拥有“类住宅”的居住功能，而更容易被购房者尤其是投资客接受。

酒店式公寓向城东城北进发

“客户来电来访量、房源成交量都有明显增加。”对于近期的项目销售行情，中凯·东方红街销售经理史蓉霞表示。“对当下酒店式公寓市场产生促动作用的，除了政策影响外，酒店式公寓的‘类住宅’居住功能也被不少投资者广泛认可。此外，市场中的资金相对富足，且房地产市场依然是一个好的流向。”

据了解，目前酒店式公寓多分布在市中心、城北桥西、华丰、城东、钱江新城、下沙、西溪、萧山与滨江。不难看出，酒店式公寓的发展轨迹也紧跟大杭州的“东进”步伐，在售项目多位于大城东以及城东北。

在市中心，近期成交颇有势头的华元·领骏世界很是显眼。据统计，领骏世界已连续两周成为下城区商品房成交冠军。此外，销售已步入尾声的同方国际尚有80余套房源可售，在售均价26000元/平方米。

值得注意的是，未来杭州的几大综合体项目中，都将或多或少地推出酒店式公寓类产品。如远洋公馆，其酒店式公寓预计于下半年面市；而钱江新城的来福士广场、城西的银泰综合体等，都将有部分体量的酒店式公寓推出。

尽管酒店式公寓基本覆盖了杭城各个区域，但每个项目特点、针对人群均有所讲究。据洲联集团一项资料显示，在杭州，不同区域的酒店式公寓所呈现的开发特色大不相同。如钱江新城，目前集中了不少大户型高端产品，如滨江·城市之星、绿城·蓝色钱江等，主力客群为高端商务人士。而在下沙，性价比路线依然在持续，除此之外，据开发商透露，在校学生已成为区域内的消费主力，“多为学生家长为孩子改善居住环境，或为其今后在杭工作做打算所买。”世茂江滨Cosmo项目销售负责人徐维佳说。

投资回报突出

卢静，万银国际销售经理，其所在项目万银国际总裁飞行公馆预计于5月前后开盘。卢静说，商业地产尤其是酒店式公寓，由于与住宅相似有着“居住功能”，因此在目前新政市场下，还是受到了相当一部分置业者、投资客的关注。

卢静表示，随着酒店式公寓在近期接触的意向客户中，也有不少表示将房源拿来自住者。“一来是酒店式公寓的市场接受度越来越高，二来是客户对项目周边居住利好的看中。”

尽管如此，但在目前市场中，酒店式公寓的购买仍以投资为主要目的。卢静指出，相较于住宅而言，酒店式公寓对投入成本、经营能力的要求更高。而这一点，也被不少开发商以及购房者广泛认同。

东坡路上的名珏公寓，因其直面西湖的绝佳地段，曾在杭城名噪一时。当时，40000元/平方米的售价刷新了杭城楼市的成交记录，但这并没有吓退纷至沓来的购房者。当时，甚至有温州购房者一人就购进了七八套。

杭州投资客孙蓉倩小姐早在2004年就以25000元/平方米的价格购进了一套54平方米的名珏公寓，“当时想着位置这么好，既能投资也能自住。但交房后试了试，实在住不习惯，只好搬了出来。”孙小姐的理由是，尽管酒店式公寓是类住宅，但格局毕竟不似住宅，也没有煤气，距离住宅标准还是有一段距离。

事实上，名珏公寓有很多购房者都跟孙小姐一样，搬进住了几天，又搬了出来。因此，只能选择将房屋出租。54平方米的房屋，每月租金在7000元左右，至今依然如此。“因为租金价格比较高，只能租给外国人。就算这样，到现在5年多了，收回的房租已达到当时房款的一半。”孙小姐说。

城西的世贸丽晶城，近年来也算是酒店式公寓项目中的“明星脸”。温州的陈先生，2006年以18000元/平方米左右的价格购进了一套110平方米左右的房源，“买的时候就想的是用来出租的。”至2007年底左右，终于有租客选中了他的房子，最初的租金是5000元/月，到2009年前后涨到8000元/月。“虽然回报率并不高，但最起码可以支付物管费、贷款利息等，就先这样吧。”陈先生表示。

然而在稳定的租金回报率支撑下，随着房源自身价值的提升，酒店式公寓的投资回报率仍相对突出。以市中心项目华润西子中心为例，2007年项目销售时，业主与开发商方面便签署了返租协议，均价在20000元/平方米左右的酒店式公寓，返租后的年回报率将达8%。时隔三年，华润西子中心的“身价”已将近50000元/平方米，按照此前签署的返租协议，年回报率的递增速度显而易见。

打包购买成为新的投资方向

据洲联集团针对我国酒店式公寓发展的一则报告，相对而言，基于不少我国一线城市的经贸发展的成熟度，国际知名的酒店管理公司如喜来登、嘉德置地等直接运营全权管理的方式在当地更为普及。而对二线城市来说，管理体制上不足之处更多，权责不明导致出现纠纷或者客户不满意的状况时有发生。

报告指出，在我国二线城市中，虽然以酒店式公寓名义立项建成或在建中的项目很多，但是实际真正经营后依然以酒店式公寓模式发展的项目数量依然有限。此外，二线城市中酒店式公寓目前主要以小业主持有的模式为多，租赁客户以商务客为主；而2009年的金融危机实际上对酒店式公寓租赁市场冲击较大，此后，也有部分酒店式公寓采取整体打包出售的方式来寻求新的出路。

对此，万科良渚文化村·春漫里、世茂江滨Cosmo相关负责人表示，在近期销售中，也出现了购房者一次性买下数十套房源的案例。“这些购房者一般买下房源后，都是为了日后统一作为经济型酒店来经营。其实这未尝不是一种好事，但至于经营方式的细节、与我们本身酒店式公寓的磨合，都值得进一步协调与研究。”万科营销中心总经理季勤说。

土地性质、收费标准须认清

近年来，杭城的有大批酒店式公寓“涌入”租赁市场，锦绣天地、世贸丽晶城、金色成品、通润银座……因为租金价格较高等关系，租住在这些酒店式公寓的租客，外籍人士占了绝大部分。

调控之下，酒店式公寓给了投资者一种新的投资选择。究竟怎样的酒店式公寓更具投资前景？“最重要的还是地段，交通一定要便利。”杭州涉外租赁“第一人”毛铭俊对记者说，“交通上四通八达，周边的超市、商场等生活配套齐全，那么就算售价高点，投资的前景也会更加乐观。”

也有专家提醒，酒店式公寓在作为一种新的投资的同时，也存在一定的投资风险。除了因为物业性质引发需缴纳比住宅更高的交易税费外，房屋土地性质归属是很多投资者最容易忽视的。

据了解，有很多酒店式公寓，开发商往往打出“深得许多白领的厚爱，自住、出租两相宜”的广告口号，在销售过程中则会利用“酒店式公寓”、“产权式酒店公寓”等概念进行营销，而淡化了对土地性质的关注。事实上，目前由于“限购令”的出台，原本饱受争议的商业地产项目土地产权问题，在当下市场中反而成为了引领其销售的优势所在。因此对于土地方面的问题，投资客值得关注的焦点应当落在村级留用地等不能分割到产权的项目上。

正如记者昨日致电三墩某酒店式公寓项目所知的一样，由于其为村级留用地项目，因此销售负责人直言“只想低调卖房，不做宣传”。

另一方面，正如不少业内人士所言，不同于住宅投资“租不出去，仍能自住”的是，酒店式公寓对经营要求较高。“实际上，因为物管费、水电费等成本过高，很多投资者在购买了酒店式公寓后，由于较长的一段时间出租不掉，只能降低租金，有时候，就算降低了租金也未必能有市场。”双赢机构总经理章惠芳说，“这样一来，对投资者的资金压力就显得比较大了。”